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Die Anforderungen und Infos zur Grundsteuerreform 2022

Immobilien und Grundstückseigentümer sind aufgrund der Grundsteuerreform verpflichtet, Ihre Immobilien und Grundstücke im Jahr 2022 neu zu bewerten und eine Grundsteuererklärung für diese erstellen zu lassen.

Abgabepflicht zwischen 1.Juli - 31.Oktober 2022 für Ihre Grundsteuererklärung 2022 nicht verpassen!

So funktioniert DeutscheGrundsteuer.de

Das Wichtigste zur Grundsteuerreform 2022

Alle Immobilien- und Grundstückseigentümer sind verpflichtet bis zum 31.Oktober 2022 Ihre Grundstücke und Immobilien neu bewerten zu lassen.

Durch das Grundsteuerreformgesetz hat der Gesetzgeber beschlossen, die Grundsteuer für Grundstücke und Immobilien neu zu berechnen. Hierzu sind alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien in Deutschland dazu verpflichtet, eine gesonderte und einmalige Steuererklärung für jedes ihrer Grundstücke abzugeben.

Das Finanzamt bearbeitet anschließend die Steuererklärungen, damit Kommunen neue Grundsteuer-Hebesätze festlegen können und ab dem Jahr 2025 eine neue Grundsteuer auf Grundlage der neuen Berechnungen erhoben werden kann.

Hintergrund zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist jährlich allgemein auf jeglichen Grundbesitz zu entrichten. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. In Städten und Gemeinden stellt die Grundsteuer eine der bedeutendsten Einnahmequellen dar. Das Steuergeld von rund 15 Mrd. Euro jährlich dient als wichtiges Mittel zur Finanzierung öffentlicher Einrichtungen wie Schulen, Kitas, Büchereien und diverser Freizeiteinrichtungen. Bislang basierte die Berechnung der Grundsteuer allerdings auf Jahrzehntealte Grundstückswerte, bei welchen sich im Westen Deutschlands auf Einheitswerte aus dem Jahr 1964, in den ostdeutschen Ländern hingegen sogar auf Werte von 1935 bezogen wird.

Werte, die sich seit dem jedoch sehr unterschiedlich und teils gegensätzlich entwickelt haben. Selbst für vergleichbare Immobilien in benachbarten Lagen können somit massive Differenzen bei der Grundsteuerzahlung auftreten. Die Folge ist eine Ungleichbehandlung des Steuerzahlers und laut Bundesverfassungsgericht eine nicht mehr hinzunehmende Gesetzeslage. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Gesetzeslage im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt.

Darauf reagierte der Gesetzgeber und bestimmte eine Neuregelung der Grundsteuer, welche das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf gesamtstaatlicher Ebene annähernd gleich stellen soll. Zeitgleich soll eine insgesamt höhere Steuerbelastung der BürgerInnen verhindert werden. Wie und in welcher Höhe Steuerpflichtige im Einzelfall von den Veränderungen betroffen sein werden, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht pauschal festlegen.

So erstellen Sie Ihre
Grundsteuerklärung

Viele Immobilieneigentümer und Grundstücksbesitzer lassen Ihre Grundsteuerklärung aufgrund der Komplexität, der Plausibilitätsprüfung und der nachfolgenden Bescheidsprüfung durch einen Steuerberater oder eine Steuerkanzlei erstellen. Aufgrund der Vielzahl von Grundsteuererklärungen im Jahr 2022, schätzungsweise ca. 36 Millionen Grundstücke, sind viele Steuerberater ausgelastet.

Zusätzlich sind die wenigsten Steuerberater auf die Grundsteuerreform 2022 spezialisiert und können keine digitalen und effizienten Prozesse abbilden. Für Eigentümer bedeutet das meistens lange Wartezeiten und hohen Kosten für die Grundsteuererklärung.

Der Mittelwert des gesetzlich vorgegeben Honorars für Steuerberater liegt bei einer Immobilie mit einem Grundstückswert in Höhe von 500.000€ bei ca. 1.300€.

Viele Grundstücks- und Immobilieneigentümer bevorzugen deshalb den exzellenten Service von DeutscheGrundsteuer.de - deutschlands digitaler Grundsteuer-Kanzlei.

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Kosten einer Grundsteuererklärung

Bei gewöhnlichen Steuerkanzleien werden Grundsteuererklärungen nach der Art und Komplexität des Besitzes berechnet. Der Mittelwert des gesetzlich vorgegeben Honorars für Steuerberater liegt bei einer Immobilie mit einem Grundstückswert in Höhe von 500.00€ bei ca. 1.300€.

DeutscheGrundsteuer.de ist eine Steuerkanzlei, die sich auf die Grundsteuerreform 2022 spezialisiert hat. Wir bieten professionelle, rechtssichere und kostengünstige Betreuung im Rahmen der Grundsteuerreform 2022 und erstellen für Sie die Grundsteuererklärung für einen kostengünstigen Festpreis von nur 159* Euro. *(inklusive 19% MwSt)

Diese Daten und Unterlagen benötigen wir für Ihre Grundsteuererklärung

Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts insbesondere diese Angaben benötigt:

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid sowie im Grundsteuerbescheid oder der Teilungserklärung.

Lassen Sie Ihre Grundsteuererklärung erstellen

Jeder Grundstücks- und Immobilienbesitzer muss eine Grundsteuererklärung im Jahr 2022 abgeben. Beauftragen Sie jetzt Ihre Grundsteuerklärung, damit Sie die gesetzlichen Fristen einhalten und von unserem exzellenten Service profitieren.

Alle Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind es fast 15 Mrd. Euro jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Diese Mittel benötigen die Gemeinden, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen.

 

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Grundlage hierfür ist, dass es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Weiterhin entschied das Gericht, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.

 

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt bisher anhand von Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten). Im Westen basieren die Berechnungen auf den Werten des Jahres 1964. In den ostdeutschen Ländern liegen die Werte sogar noch früher, nämlich aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, und anschließend mit dem sogenanntem Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl nach altem Recht bundeseinheitlich festgelegt ist, bestimmt der Hebesatz – und damit letztlich die Höhe der Grundsteuer – von den Gemeinden.

 

Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der Werte von Grundstücken und Gebäuden in den Jahren 1935 und 1964 im Westen sowie im Osten kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die mit dem Grundgesetz laut Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht mehr vereinbar sind. Die Einheitsbewertung hat sich dadurch von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Das bedeutet, dass gegenwärtig für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden können.

Um die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 zu erfüllen, wurden entsprechende Änderungen im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusammenhängenden Gesetzen vorgenommen. Durch diese Reform wird die Grundsteuer unter Beachtung der genannten Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts weiter entwickelt. Die gesetzlichen Änderungen, die durch die Grundsteuerreform entstandne sind, sind im Rahmen eines Gesetzespakets aus drei Gesetzen festgehalten:

 

Das Gesetz zur Grundsteuerreform:

 

Das neue Gesetz zur Grundsteuerreform sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland ab dem Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird. Damit sollen die Eigentümerinnen und Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln.

 

Änderungen des Grundsteuergesetztes bei baureifen Grundstücken:

 

Mit diesem Gesetz wird den Gemeinden das Recht eingeräumt, ab dem Jahr 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.

 

Die Änderung des Grundgesetztes zur Grundsteuerreform:

 

In diesem Artikel des Grundgesetzes wird die Gesetzgebungsmacht des Bundes festgehalten. Zudem haben die Länder das Recht von der Öffnungsklausel gebrauch zu nehmen und bei der Grundsteuer eigene Regelungen einzuführen, die vom Bundesgesetz abweichen. Fünf Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Das Saarland und Sachsen wenden im Großen und Ganzen das Bundesmodell an, haben aber Steuermesszahlen eingeführt, die vom Bundesgesetz abweichen.

Die neue Grundsteuer wird ab dem 01.01.2025 fällig und kann auch erst zu diesem Zeitpunkt von den zuständigen Stellen eingetrieben werden. Die Höhe der Steuer ist pro Grundstück unterschiedlich und kann daher noch nicht pauschal benannt werden, da die Werte der Immobilien erst festgestellt werden müssen. Dieses Unterfangen wird voraussichtlich bis Herbst 2024 andauern. Bis dahin gilt die bisherige Regelung der Einheitswerte weiterhin.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer neu geregelt, um das Gesamtaufkommen der Steuer auf gesamtstaatlicher Ebene beizubehalten. Dadurch werden Städte und Gemeinden weiterhin mit den notwendigen Einnahmen versorgt, ohne dass die Bürger zusätzlich belastet werden.

 

Die Berechnung der Grundsteuer soll künftig gerechter sein und sich nicht mehr nur am Wert einer Immobilie orientieren. Dies bedeutet, dass es künftig keine Rolle mehr spielen wird, in welcher Lage das Haus oder die Wohnung steht. Auch der Standort des Gewerbebetriebs wird keine Rolle mehr spielen. Wohnen soll weiterhin bezahlbar bleiben und daher werden Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt.

Die Grundsteuer wird zukünftig in folgenden drei Schritten ermittelt: 

 

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

 

Schritt 1 (Wert des Grundbesitzes):

 

Bodenrichtwerte und die statistisch ermittelten Nettokaltmieten sind wesentliche Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen. Diese Werte können Sie in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehen. Weitere Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind die Grundstücksfläche, die Art des Grundstücks und das Alter des Gebäudes.

 

Schritt 2:

 

Um die Wertsteigerungen auszugleichen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, wird die sogenannte Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts gesenkt. Dies hat zur Folge, dass die Steuermesszahl für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent beziehungsweise für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke , Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) von 0,34 Prozent gesenkt wird. Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches weiterhin über die Grundsteuer gefördert. Deshalb erhalten solche Gesellschaften , welche günstiges Wohnraum anbietet sowie in sozialer Absicht tätig ist , einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % , welcher sich steuerminderdend auswirkt.

 

Schritt 3 (Anpassung der Hebesätze):

 

Die Gemeinden haben angekündigt, dass sie – falls sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern sollte – die Hebesätze anpassen werden, um insgesamt keine erhebliche Veränderung des Grundsteueraufkommens herbeizuführen. Dies ist vor allem auch deshalb notwendig, da eine Erhöhung der Grundsteuer politisch nicht vermittelbar wäre.

In Ballungsgebieten ist der Wohnungsmangel ein großes Problem. Die steigenden Immobilienwerte werden dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Dies verhindert die Entstehung von dringend benötigtem Wohnraum. Um diesem Problem entgegenzuwirken, hat die Reform der Grundsteuer Anreize für die Bebauung von baureifen Grundstücken geschaffen. Künftig können Gemeinden für unbebaute Grundstücke mit hohem Entwicklungspotential einen höheren Hebesatz festlegen. Durch die sogenannte Grundsteuer C wird so die Spekulation verteuert und es entstehen finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstück tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Obwohl die Reform insgesamt aufkommensneutral gestaltet ist (v. a. durch die drastische Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze), werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige Bürgerinnen und Bürger werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

 

Eine andere Ausgestaltung der Grundsteuerreform, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts erfüllt, würde auch zu Änderungen der individuellen Steuerzahlungen führen. Dies ist unerlässlich, um den Anforderung nachzukommen und die Umsetzung voranzutreiben.

 

Wie sich die zukünftigen Grundsteuerzahlungen der einzelnen Steuerpflichtigen verändern werden, ist nicht pauschal zu beantworten. Dies liegt insbesondere daran, dass die aktuellen Grundsteuerzahlungen sehr ungleichmäßig verteilt sind. Abbildung 3 veranschaulicht exemplarisch, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten – mit und ohne die von den Gemeinden zugesagten Änderungsrate beim Hebesatz. Im neu vorgeschlagenem System wird ein Teil der Steuerpflichtigen deutlich besser gestellt sein als im jetzigem Status Quo (insbesondere Mieter von große Mehrfamilienhäuser), wo hingegen ein anderer Teil mehr Grundsteuer zahlen müsste. Für einen gewissen Personenkreis blieben lediglich marginale Veränderung bestehen. Die Steuerzahlung nach der Reform würden somit anders verteilt sein als im momentan geltendem Regelwerk (das teils unbegründbar ist) sowie auch anders als in einem Modell, welches unabhängig vom Wert ist.

Die Reform der Grundsteuer wäre ohne den Kompromiss zwischen Bundesministerium der Finanzen und allen Ländern gefährdet gewesen. Durch die entsprechende Grundgesetzänderung können Länder, die sich diesem Modell nicht anschließen wollen, ein eigenes Grundsteuermodell einführen („Öffnungsklausel“). Aufgrund des Wegfalls der Grundsteuer als ihrer wichtigsten Einnahmequelle hätten verheerende Konsequenzen für die Gemeinden bedeutet.

 

Es wird somit auch in der Zukunft die Grundsteuer nach einer einheitlichen Bundesregelung erhoben, falls das Bundesland keinen Gebrauch von der sogenannten Öffnungsklausel macht.

 

Allerdings führte die novelle des Grundsteuergesetzes auch dazu, dass einige Bundesländer von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch machten und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich regelten. Dadurch kam es in Ländern wie Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg und Hessen zu einer einheitlichen Vorgehensweise bei der Bewertung. Allerdings gab und gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung, so nutzte das Saarland die Öffnungsklausel beispielsweise um vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einzuführen.

Die Neuregelung der Grundsteuer wird Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich haben. Der Finanzausgleich soll die sehr unterschiedlichen Finanzkraft zwischen den 16 Ländern ausgleichen. Die Frage der Finanzkraft der Gemeinden ist hierbei von Bedeutung, da sie für die Bestimmung des Ausgleichs zwischen den Ländern relevant ist. Der Grundsteuerertrag spielt hierbei eine große Rolle.

 

Es ist das gemeinsame und selbstverständliche Anliegen von Bund und Ländern, den Finanzausgleich auf Basis einer bundeseinheitlichen Regelung zu berechnen – unabhängig davon, ob ein Land die Öffnungsklausel nutzt. Dies soll für die Länder keine Nachteile entstehen, wenn andere Länder einen Sonderweg gehen. Kein Land soll sich zu Lasten anderer Länder arm rechnen können. Zudem ist es wichtig, unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand zu vermeiden – beispielsweise in Form von doppelten Abforderungen von Steuererklärungen durch die Nutzung der Öffnungsklausel.

Die Reform der Grundsteuer wird sowohl Wohn- als auch Geschäftsgrundstücke betreffen. Anders als bei Wohngrundstücken gibt es für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Auch hier soll die Grundsteuer deutlich einfacher werden, und zahlreiche bisher erforderliche Angaben sollen entfallen: Beispielsweise zur Höhe des Gebäudes, der Heizungsart, zur Art der Verglasung der Fenster oder zur Zahl der offene Kamine.

 

Die Land- und Forstwirtschaft soll auch weiterhin dem Ertragswertverfahren unterliegen, welches jedoch vereinfacht und typisiert wird. Dies erfolgt durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen, sodass auf einzelbetriebliche Differenzierungen weitgehend verzichtet werden kann. Dies ist nötig, um ein weitgehend IT-basiertes Bewertungs- und Besteuerungsverfahren zu ermöglichen.

Durch die Umstellung auf wenige, einfach zu ermittelnde Parameter fließen künftig bei der Berechnung der Grundsteuer wesentlich weniger Faktoren mit ein. So sinkt beispielsweise die Zahl der Angaben, die Steuerpflichtige für Gewerbegrundstücke machen müssen, von bisher mehr als 30 auf maximal acht.

Die Finanzverwaltung muss noch viele der für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten elektronisch erheben, da diese nicht in einer verwertbaren Form vorliegen. Dies geschieht mithilfe einer elektronischen Steuererklärung bei den Eigentümern des Grundbesitzes. Bis zum ersten Hauptfeststellungsstichtag der neuen Grundsteuerwerte am 1. Januar 2022 kann so ein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren angeboten werden.

Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist der 31. Oktober 2022.

Das Finanzamt muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch erhalten.

Sie benötigen für die Abgabe der „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ insbesondere folgende Angaben:

 

  • Größe des Grundstücks

 

  • Grundbuchblattnummer (falls zur Hand), Gemarkung, Flur, Flurstück

 

  • Für Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück

 

  • Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks

 

  • Bodenrichtwert

 

  • Genaues Baujahr des Gebäudes (ab einem Baujahr von 1949)
  •  
  • Wohnfläche
  •  
  • Anzahl der Garagenstellplätze
  •  
  • Kontaktdaten der Eigentümerinnen und Eigentümer und deren Anteile am Eigentum

Nicht die Frist zur Abgabe verpassen!

Lassen Sie jetzt Ihre Grundsteuererklärung durch Steuerberater erstellen.​