Grundsteuerreform 2022 – Die verschiedenen Grundsteuermodelle im Überblick

Das Bundesmodell

Auch in Zukunft wird sich die Grundsteuer weiterhin in drei Schritten berechnen. Man spricht bei diesem Verfahren von dem sogenannten Bundesmodell:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundlegende Änderung der Berechnung ist das Zugrundelegen des Bodenrichtwerts und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete für den Grundstückswert und nicht mehr der vorherige Einheitswert. Ebenfalls relevant für die neue Berechnung ist die Grundstücksfläche, die Gebäudeart (privat oder gewerblich) und das Alter des Gebäudes. 

Die Steuermesszahl wird zudem zunächst leicht gesenkt und den Gemeinden bleibt es freigestellt, die Hebesätze anzupassen und somit eventuell auftretende Verluste in den Gemeindekassen zu decken. 

Die Grundsteuermodelle der Länder im Überblick

Zwar handelt es sich weitestgehend um eine bundeseinheitliche Regelung, dennoch bestand im Rahmen einer sogenannten „Öffnungsklausel“ für die einzelnen Länder die Möglichkeit, eigene Grundsteuermodelle einzuführen. Ein Kompromiss bei der Anpassung des Grundgesetzes, ohne den das Gelingen der Reform fraglich gewesen wäre. Die Konsequenz hätte den Ausfall von Steuergeldern in Milliardenhöhe und verheerende Konsequenzen für die Kommunen bedeutet.

9 der 16 Bundesländer setzten auf das vom Bundesgesetzgeber vorgegeben Bundesmodell. Diese Länder sind: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen, und Schleswig-Holstein.

Verschaffen Sie sich einen Überblick, welche Bundesländer auf ein eigenes Modell setzen und welche Regelungen zukünftig in Ihrem Bundesland gelten: 

Grundsteuer Baden-Württemberg 

In Baden-Württemberg findet das modifiziertes Bodenwertmodell Verwendung. Der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche sind Basis der Feststellung. Die Bebauungsart spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Anders als beim Bundesmodell. 

Grundsteuer Bayern

Das Flächenmodell wird zukünftig in Bayern verwendet. Die Grundsteuerbestimmung erfolgt auf Grundlage von Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Hebesatz und Nutzungsart. Immobilien- und Grundstückswert werden bei der Berechnung in Bayern nicht berücksichtigt. 

Grundsteuer Hamburg

Hamburg führt das Wohnlagenmodell ein. Wohnlage, Grundstücksfläche und Nutzfläche werden  hierbei als wesentliche Faktoren berücksichtigt. Auf den Bodenrichtwert wollten die Hamburger sich nicht beziehen. Dabei zeigen sich besonders in Ballungsräumen wie Hamburg immer wieder starke Diskrepanzen im Richtwert zwischen den einzelnen Stadtteilen. 

Grundsteuer Hessen

In Hessen findet das Flächen-Faktor-Modell Verwendung. Die Wohn- und Grundstücksfläche sowie Lage und Nutzart sind Basis der Feststellung. Das Bundesland setzt auf einen „schwächeren” Bodenrichtwert, dieser soll hier nicht so stark ins Gewicht fallen, wie beispielsweise beim Bundesmodell. Neben dem Bodenrichtwert des Grundstücks bezieht man sich hier zusätzlich auf einen durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Grundsteuer Niedersachsen 

Flächen-Lage-Modell nennt sich die Berechnung in Niedersachsen. Dabei werden wertbildende, interkommunale Faktoren und die Grundstücksfläche berücksichtigt. Auch hier wirkt sich der Bodenrichtwert in geringerem Maßen auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Grundsteuer Saarland und Grundsteuer Sachsen

Das Saarland und Sachsen verwenden weitestgehend die Regelungen des Bundesmodells. Lediglich deren Steuermesszahlen weichen vom Bundesmodell ab und unterscheiden sich je nach Nutzungsart der Gebäude oder des Grundstücks. Man spricht auch von einem modifiziertem Bundesmodell.

Detaillierte Informationen zur einzelnen Berechnung der Modelle finden Sie auf unserer Webseite DeutscheGrundsteuer.de oder Sie kontaktieren uns direkt und wir beantworten all Ihre Fragen persönlich. 

Risiko – Öffnungsklausel und Flächenmodell 

Im Rahmen der Öffnungsklausel erteilt der Bundesgesetzgeber den einzelnen Ländern die Befugnis zur Gestaltung eigener Grundsteuerregelungen und garantiert somit das Fortbestehen der Grundsteuer und damit verbundener Einnahmen, die andernfalls hätten vom Bund selbst gedeckt werden müssen.  

Ein kurzfristiger Erfolg, dennoch birgt diese Hintertür in Zukunft große Risiken. Denn Kritiker der Öffnungsklausel verweisen immer wieder auf die Gefahr einer Einführung des Flächenmodells in Bayern.

Zum besseren Verständnis ist der Länderfinanzausgleich zu erwähnen. Dieser gleicht die unterschiedliche Finanzkraft der Bundesländer aus und bestimmt sich nicht zuletzt maßgeblich an den Grundsteuereinnahmen der Kommunen. Änderungen im Bereich der Grundsteuer wirken sich daher unmittelbar auf den Länderfinanzausgleich aus. Zwar berechnet sich der Länderfinanzausgleich ausschließlich auf Grundlage der bundeseinheitlichen Regelung (Bundesmodell) und ist losgelöst von etwaigen Landesregierungen, doch ist das Flächenmodell des Freistaats Bayern so speziell, dass eine Berechnung anhand des Bundesmodells nicht einfach so möglich wäre.

Sollte das CDU-geführte Bundesland auf die Umsetzung des Flächenmodells beharren, so werden erste Klagen unter Garantie nicht lange auf sich warten lassen. Denn eine Berechnung nach dem Flächenmodell kann durchaus als ungerecht empfunden werden. Fraglich also, ob das bayerische Grundsteuergesetz einer Prüfung vor dem Bundesverfassungsgericht standhalten könnte und ob nicht weitere Bundesländer ihre Modelle gemäß der Öffnungsklausel auf den Prüfstand stellen müssten. Ein Scheitern der  Reform der Grundsteuer könnte noch vor dem eigentlichen Inkrafttreten drohen!