Deutsche Grundsteuer

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Hauptfeststellung

Stichtag für die Haupfeststellung ist der 01. Januar 2022. 

Alle zu diesem Zeitpunkt gültigen Grundbesitzverhältnisse sind im Rahmen der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes” im Zeitraum vom 01. Juli bis zum 31. Oktober 2022 zu erklären und verpflichtend in elektronischer Form an das zuständige Finanzamt zu übermitteln.

Grundstückslage

Auch die Grundstückslage ist eine entscheidende Information für die künftige Grundsteuererklärung. Bisherigen Grundsteuermessbescheiden oder Einheitswertbescheiden lassen sich diese Informationen ganz leicht entnehmen.


Benötigte Angaben sind: Postleitzahl, Ort, Straße und Hausnummer.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche ist eine entscheidende Größe für die Berechnung der Grundsteuer. Unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, spielt die Grundstücksgröße gleichermaßen eine bedeutende Rolle sowohl beim Bundesmodell als auch bei allen weiteren Landesmodellen. 

Dem Grundbuchauszug oder dem Kaufvertrag lässt sich die Grundstücksfläche entnehmen.

Grundstücksart

Es lässt sich zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterscheiden. Zudem wird bei bebauten Grundstücken zwischen weiteren 8 Grundstücksarten unterschieden: 

  • Einfamilienhäusern 
  • Zweifamilienhäuser
  • Wohneigentum
  • Mietwohngrundstücke
  • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • Sonstige bebaute Grundstücke

Grundsteuerzahlung

Erst ab dem 01. Januar 2025 ist die reformierte Grundsteuer zu zahlen. 

Bis zum 31. Dezember 2024 ist die Grundsteuer daher noch auf Grundlage der bisherigen Einheitswerte zu entrichten, auch wenn Stichtag für die Festsetzung bereits der 01. Januar 2022 war.

Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert ist ein Maßstab für den eigentlich Wert des Grundstücks, er bildet die Basis für jede weitere Berechnung. 

Der Gesetzgeber unterscheidet dabei in zwei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes. Zum einen das Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohneigentum und Mietwohngrundstücke, zum anderen das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke. Im Falle eines unbebauten Grundstücks wird der Grundsteuerwert mit Hilfe der Fläche und des Bodenrichtwerts ermittelt (Bundesmodell).

Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und das Saarland verwenden eigens entwickelte Grundsteuermodelle für die zukünftige Berechnung (Öffnungsklausel).

Grundsteuermessbetrag

Betrachtet man das 3-stufige Verfahren des Bundesmodells, stellt der Grundsteuermessbetrag das Ergebnis der zweiten Stufe dar. Wendet man die Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert an, erhält man den Grundsteuermessbetrag: 

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag 

Die Feststellung erfolgt durch das Finanzamt und findet gleichermaßen Verwendung beim Bundesmodell wie auch bei den unterschiedlichen Landesmodellen. 

Ist der Grundsteuermessbetrag erst einmal ermittelt, dient er den Gemeinden als Grundlage für die weitere Berechnung und der Ermittlung der eigentlichen Höhe, der zu zahlenden Grundsteuer, indem man den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert.

Grundsteuererklärung

Hintergrund der Erklärungspflicht ist es, dass den zuständigen Finanzbehörden und Ämtern zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht alle relevanten Daten für die zukünftige Berechnung und Festsetzung in elektronischer oder digitalisierter Form vorliegen. 

Aus diesem Grund wird diese Aufgabe an den Steuerzahler abgegeben und über die ELSTER Schnittstelle einheitlich erfasst

Grundsteuererhöhung

Ein allgemein festgelegtes Ziel der Grundsteuerreform ist es, diese aufkommensneutral zu gestalten. Die Steuerzahler sollen somit nicht mehr oder weniger steuerlich belastet werden. Dennoch wird sich bei der Mehrzahl die individuelle Steuerbelastung verändern. 

Wie und in welcher Höhe Steuerpflichtige im Einzelfall von den Veränderungen betroffen sein werden, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht pauschal festlegen. Besonders dadurch, dass die aktuelle Grundsteuerregelung sehr ungleiche Zahlungen vorsieht, kann dies nach der Anpassung bei einigen höhere Zahlungen, bei anderen wiederum nur marginale Veränderungen verursachen. 

Sollte sich lokal eine zu starke Verzerrung zu vorherigen Steuerbelastung abzeichnen, ist die zuständige Gemeinde gefragt, dieser Entwicklung über die Anpassung des Hebesatzes entgegenzuwirken und an den gegenwärtigen Zustand anzunähern.

Grundsteuerberechnung

Auch in Zukunft berechnet sich die Grundsteuer weiterhin in drei Schritten.

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundlegende Änderung der Berechnung ist das Zugrundelegen des Bodenrichtwerts und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete für den Grundstückswert und nicht mehr der vorherige Einheitswert. Ebenfalls relevant für die neue Berechnung ist die Grundstücksfläche, die Gebäudeart (privat oder gewerblich) und das Alter des Gebäudes. 

Die Steuermesszahl wird zudem zunächst leicht gesenkt und den Gemeinden bleibt es freigestellt, die Hebesätze anzupassen und somit eventuell auftretende Verluste in den Gemeindekassen zu decken. 


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