Gemäß Definition handelt es sich bei Wohnungseigentum um Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
In Hamburg hat man sich dazu entschieden, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und ein eigenes Modell anzuwenden. Daher findet in Hamburg das Wohnlagenmodell und nicht das Bundesmodell Verwendung.
Wohnlage, Grundstücksfläche und Nutzfläche werden hierbei als wesentliche Faktoren berücksichtigt. Auf den Bodenrichtwert wollten die Hamburger sich nicht beziehen. Dabei zeigen sich besonders in Ballungsräumen wie Hamburg immer wieder starke Diskrepanzen im Richtwert zwischen den einzelnen Stadtteilen.
Überwiegt die Nutzung eines Grundstücks dem Wohnzweck, liegt ein Wohngrundstück vor.
Unterschieden lassen sich Wohngrundstücke wie folgt:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Wohneigentum
- Mietwohngrundstücke
Im Zeitraum vom 01. Juli bis zum 31. Oktober 2022 besteht die Pflicht, die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln.
Dies ist unabhängig von der Rechtslage im jeweiligen Bundesland und betrifft alle Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland. Zu erklären sind Angaben über den Grundbesitz zum Stichtag des 01. Januar 2022. Die Zuständigkeit des Finanzamts richtet sich nach der jeweiligen Lage des Grundbesitzes.
Gemäß Definition handelt es sich hierbei um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
In der neuen Berechnung der Grundsteuer gemäß dem Bundesmodell findet die Steuermesszahl Verwendung. Sie ist ein Promillesatz und wird auf den Grundsteuerwert angewendet. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Dabei werden je nach Grundstücksart unterschiedliche Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell angewandt:
Unbebaute Grundstücke: 0,34 ‰
Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohneigentum, Mietwohngrundstücke: 0,31 ‰
Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke: 0,34 ‰
Fallen Grundstücke und Gebäude unter den Denkmalschutz, senkt sich die Steuermesszahl um 10%. Gleiches gilt für Grundstücke, welche unter das Wohnraumförderungsgesetz oder den sozialen Wohnungsbau fallen, hier senkt sich die Steuermesszahl um 25%.
Bei einer Realsteuer, oder auch Objektsteuer genannt, wird ein Besteuerungsgegenstand ohne Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners besteuert. Die Höhe der zu entrichtenden Leistung wird grundsätzlich ertragsunabhängig festgesetzt und persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Eigentümers bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.
Auch die Grundsteuer ist eine Real- und Objektsteuer. Sie ist jährlich allgemein auf jeglichen Grundbesitz zu entrichten. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Zu leisten haben Eigentümer die Zahlung selbst, es besteht jedoch gegebenenfalls die Möglichkeit, die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.
Zwar handelt es sich weitestgehend um eine bundeseinheitliche Regelung, dennoch bestand im Rahmen einer sogenannten „Öffnungsklausel“ für die einzelnen Länder die Möglichkeit, eigene Grundsteuermodelle einzuführen. Ein Kompromiss bei der Anpassung des Grundgesetzes, ohne den das Gelingen der Reform fraglich gewesen wäre. Die Konsequenz hätte den Ausfall von Steuergeldern in Milliardenhöhe und verheerende Konsequenzen für die Kommunen bedeutet.
Die Option der Öffnungsklausel garantiert somit ein Fortbestehen der deutschen Grundsteuer und der wichtigsten Einnahmequelle für Städte und Gemeinden.
Umsetzung der Grundsteuerreform in den verschiedenen Bundesländern – eine Übersicht:
Grundsteuer Baden-Württemberg
Modifiziertes Bodenwertmodell
Grundsteuer Bayern
Flächenmodell
Grundsteuer Berlin
Bundesmodell
Grundsteuer Brandenburg
Bundesmodell
Grundsteuer Bremen
Bundesmodell
Grundsteuer Hamburg
Wohnlagenmodell
Grundsteuer Hessen
Flächen-Faktor-Modell
Grundsteuer Mecklenburg-Vorpommern
Bundesmodell
Grundsteuer Niedersachsen
Flächen-Lage-Modell
Grundsteuer Nordrhein-Westfalen
Bundesmodell
Grundsteuer Rheinland-Pfalz
Bundesmodell
Grundsteuer Saarland
Bundesmodell mit Anpassung im Bereich der Steuermesszahl findet Verwendung.
Grundsteuer Sachsen
Bundesmodell mit Anpassung im Bereich der Steuermesszahl findet Verwendung.
Grundsteuer Sachsen-Anhalt
Bundesmodell
Grundsteuer Schleswig-Holstein
Bundesmodell
Grundsteuer Thüringen
Bundesmodell
Welches Bewertungsverfahren für die Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet wird, hängt ganz von der Nutzungsart des jeweiligen Grundstücks ab. Dient das Grundstück dem überwiegenden Wohnzweck, findet das Ertragswertverfahren Verwendung. Dient das Grundstück wiederum überwiegend dem betrieblichen Nutzen, findet das Sachwertverfahren Verwendung. Entscheidend ist hier wieder einmal das Verhältnis zwischen Wohnfläche und Nutzfläche.
Das Verhältnis zwischen Wohnfläche und Nutzfläche bestimmt maßgebend die Grundstücksart.