Montag - Donnerstag von 8 - 17 Uhr Ungerecht, überholt, veraltet – all diese Bezeichnungen treffen auf die bisherige Berechnung der Grundsteuer zu. Dabei stellt die Grundsteuer eine der bedeutendsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden dar und finanziert öffentliche Einrichtungen sowie den Erhalt und Ausbau örtlicher Infrastrukturen. Werte die nicht in Verbindung mit solch wichtigen Steuerzahlungen stehen sollten!
Streng genommen sind es die sogenannten Einheitswerte, die zu einer schlussendlich verfassungswidrigen Festsetzung der Grundsteuer nach dem alten Modell führen. Aus diesem Grund hat man den Gesetzgeber zur Neuregelung der Grundsteuer gezwungen und reformiert ab diesem Jahr die zukünftige Berechnung grundlegend.
Unsere Steuerkanzlei DeutscheGrundsteuer.de hat sich auf die Grundsteuerreform 2022 spezialisiert und bietet eine professionelle und umfangreiche Betreuung hinsichtlich der Gesetzesänderung und den damit verbundenen Aufgaben und Risiken.
Der heutige Blogbeitrag beschäftigt sich im Folgenden mit der Grundsteuerberechnung nach dem Bundesmodell und verweist auf die wichtigsten Änderungen, welche die Reform hinsichtlich der zukünftigen Berechnung mit sich bringt.
Inhaltsverzeichnis:
- Wie berechnet sich die Grundsteuer in Zukunft?
- Die drei wesentliche Berechnungsschritte des Bundesmodells im Detail
- Ertragswert- und Sachwertverfahren
- Bedeutet Bundesmodell gleichzeitig bundeseinheitliche Regelung?
- Die Herausforderung der Grundsteuerreform 2022
- DeutscheGrundsteuer.de – Unser Steuerservice zur Grundsteuerreform 2022
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Zukunft?
Bislang berechnete sich die Grundsteuer in einem mehrstufigen Verfahren auf Grundlage des Einheitswerts. Ein von den Finanzämtern gesondert festgelegter Grundstückswert. Multipliziert wird der Einheitswert mit der vom Bund gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und den über die Gemeinden geregelten Hebesatz. Doch gerade diese Einheitswerte aus den Jahren 1964, respektive 1935, haben sich seitdem sehr unterschiedlich und teils gegensätzlich entwickelt, was eine Reihe ungleicher und ungerechter Folgen für die Steuerzahler nach sich zieht.
Auch in Zukunft wird sich die Grundsteuer weiterhin in drei Schritten berechnen. Man spricht bei diesem Verfahren von dem sogenannten Bundesmodell:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Grundlegende Änderung der Berechnung ist das Zugrundelegen des Bodenrichtwerts und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete für den Grundstückswert und nicht mehr der vorherige Einheitswert. Ebenfalls relevant für die neue Berechnung ist die Grundstücksfläche, die Gebäudeart (privat oder gewerblich) und das Alter des Gebäudes.
Die Steuermesszahl wird zudem zunächst leicht gesenkt und den Gemeinden bleibt es freigestellt, die Hebesätze anzupassen und somit eventuell auftretende Verluste in den Gemeindekassen zu decken.
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Die drei wesentlichen Berechnungsschritte des Bundesmodells im Detail
Schritt 1: Berechnung des Grundsteuerwerts
Wie bereits angesprochen, wesentliche Faktoren für die Berechnung des Grundsteuerwerts werden zukünftig der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete sein. Abhängig ist die Nettokaltmiete dabei unter anderem von der Mietniveaustufe der zuständigen Gemeinde. Dies bedeutet, dass die Mietniveaustufe in Gemeinden mit einem durchschnittlich höheren Mietspiegel ebenfalls höher ausfällt.
Eine entsprechende Zuordnung der einzelnen Mietniveaustufen erfolgte zwischenzeitlich bereits durch das Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in allen 16 Bundesländern. Einzusehen sind diese über die Mietniveau-Einstufungsverordnung. Die jeweiligen Bodenrichtwerte lassen sich wiederum im Bodenrichtwertinformationssystem der Länder recherchieren.
Ebenfalls relevant für die neue Berechnung ist die Grundstücksfläche, die Gebäudeart (privat oder gewerblich) und das Alter des Gebäudes.
Schritt 2: Ausgleich der Wertsteigerung
Das Zugrunde legen der Einheitswerte aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964 für die bisherige Berechnung hatte zur Folge, dass Wertsteigerungen nicht ansatzweise angemessen berücksichtigt wurden. Hierzu findet in der neuen Berechnung ein kräftiger Ausgleich statt.
Somit wird die Steuermesszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum von vorherigen 0,35 Prozent auf nur noch 0,031 Prozent gesenkt. Für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzt Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke sieht die Neuregelung eine Senkung auf 0,034 Prozent vor. Eine leicht geringere Senkung als die der Wohnungsgrundstücke.
Steuermindernd wirkt sich die Reform der Grundsteuer auch für den sozialen Wohnungsbau sowie das kommunale und genossenschaftliche Wohnen aus. Etwaige Gesellschaften können einen zusätzlichen Abschlag von rund 25 Prozent bei der Steuermesszahl erwarten.
Schritt 3: Anpassen der Hebesätze durch die Gemeinden
Zielsetzung des Bundes ist es, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf gesamtstaatlicher Ebene annähernd gleichzuhalten und den Städten und Gemeinden die damit verbundenen Einnahmen weiterhin zu garantieren, aber zeitgleich die Bürger insgesamt steuerlich nicht stärker zu belasten.
Sollte es dennoch dazu kommen, dass sich in Zukunft das Grundsteueraufkommen einzelner Gemeinden durch die Reform erheblich verändert, besteht für sie die Möglichkeit, die Hebesätze anzupassen.
Bereits zum jetzigen Zeitpunkt ist eine starke Bereitschaft der Städte und Gemeinden zu erkennen, von dieser Regelung Gebrauch zu machen und nicht eigennützig auf Kosten der Steuerzahler zu handeln. Eine starke Erhöhung der Grundsteuer wäre ohnehin nicht politisch vermittelbar, erfolgt die Gesetzesreform doch schon im Rahmen einer verfassungsrechtlichen Neuregelung, nachdem das bisherige Grundsteuergesetz nicht im Einklang mit dem Grundgesetz stand.
Ertragswert- und Sachwertverfahren
Bei der Berechnung nach dem Bundesmodell wird zukünftig zwischen dem sogenannten Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren unterschieden. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und sonstigem Wohnraum haben das Ertragswertverfahren für die Berechnung des Feststellungswerts anzuwenden. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent dem Wohnzweck dienen.
Das Sachwertverfahren hingegen gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie Teileigentum. Hauptsächlich handelt es sich dabei um Grundstücke, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen und öffentlichen Zwecken dienen.
Bedeutet Bundesmodell gleichzeitig bundeseinheitliche Regelung?
Nein. – Zwar handelt es sich weitestgehend um eine bundeseinheitliche Regelung, dennoch bestand im Rahmen einer sogenannten „Öffnungsklausel“ für die einzelnen Länder die Möglichkeit, eigene Grundsteuermodelle einzuführen. Ein Kompromiss bei der Anpassung des Grundgesetzes, ohne den das Gelingen der Reform fraglich gewesen wäre. Die Konsequenz hätte den Ausfall von Steuergeldern in Milliardenhöhe und verheerende Konsequenzen für die Kommunen bedeutet. Von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen.
Detaillierter Informationen zu den Themen Bundesmodell sowie Öffnungsklausel und den einzelnen Berechnungsmodellen der Bundesländer finden Sie auf unserer Webseite DeutscheGrundsteuer.de oder in unseren weiteren Ratgebern und ausführlichen Blogbeiträgen.
Die Herausforderung der Grundsteuerreform 2022
Jeder Immobilien- oder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ im Rahmen der Grundstücksneubewertung zu erstellen und an das Finanzamt zu übermitteln.
Feststellungstermin ist der 01. Januar 2022. Dies betrifft somit rund 31,7 Millionen einzelne wirtschaftliche Einheiten, für die nur 4 Monate Zeit bleibt. Dabei sind die genauen Anforderungen bis zum jetzigen Zeitpunkt vom Gesetzgeber weiterhin teilweise ungeklärt.
Ein sehr straffer Zeitplan und für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer ohne Beistand durch einen Steuerberater kaum zu bewältigen.
Auf den Großteil der deutschen Steuerberater kommt somit also eine außerordentliche Belastung zu. Zeitaufwendige Vorbereitungsarbeiten, interne Schulungen und ständig drohender Personalmangel erschweren die Lage.
Die Erstellung der Grundsteuererklärung steht somit für einen Großteil der Steuerberater nicht annähernd im Kosten-Nutzen-Verhältnis und bringt eine Reihe weiterer Probleme mit sich. Zumal die Erstellung der Grundsteuererklärung 2022 eine einmalig zu entrichtende Tätigkeit mit hohem Arbeitsaufwand darstellt, die in den nächsten Jahren vorerst nicht wieder aufkommen wird.
Das offizielle Magazin zur Grundsteuerreform
DeutscheGrundsteuer.de – Unser Steuerservice zur Grundsteuerreform 2022
DeutscheGrundsteuer.de ist eine auf die Grundsteuerreform 2022 spezialisierte Steuerkanzlei. Wir haben es uns zur Hauptaufgabe gemacht, Ihnen die Herausforderungen der neuen Grundsteuerrechtslage so angenehm wie möglich zu gestalten und Sie vor möglichen Hindernissen bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zu bewahren.
Wir verstehen, wenn Sie sich den Herausforderungen der Grundsteuererklärung 2022 nicht gewachsen fühlen. Aber keine Sorge – wir sind für Sie da! Und bieten Immobilienbesitzern und Grundstückseigentümern professionelle, rechtssichere und kostengünstige Betreuung im Rahmen der Grundsteuerreform 2022. Wir erstellen für Sie die Grundsteuererklärung und gewährleisten Darüber hinaus die Prüfung des Steuerbescheids im Nachgang.
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